樓市四項政策:降息、首付、利率、貨幣化
為什么房價會上漲呢？很多人認為是“剛需”，換一種說法就是人口因素。其實這個觀點在8年前還有人認為，有機構研究指出，城鎮化每提高1個百分點就會有1500萬人進城變成工人；根據最新的第七次人口普查顯示，現在城鎮化率是63.89%，也就是說過去有2.36億人變成城鎮常住人口，目前城鎮常住提高了14.21%個百分點。這些人群中最多的就是大學生、農民工，他們來到城市想扎根，因此住房是最先要解決的問題。
基于這個變化，城鎮化帶來巨大的人口流入，不僅僅推動了房價的上漲，也讓房價頻頻漲價，全國平均房價突破萬元。現在全國有23個城市平均房價超過2萬，103個縣城房價超過1萬，很多一二線城市部分區域均價超過60000元每平米，因此出現了很多人搶著買房的現象。但到了2022年，樓市似乎正在發生變化。隨著房子自住率、剛需占比、買房率等來看，樓市似乎正在變冷，剛需也變得越來越少。
其一、90%居民有房
根據央行統計數據顯示，目前我國城鎮居民個人資產70%在房產上，其中住房擁有率達到了96%，這是什么概念？等于居民所有的財富都在房產上，在“有房有家”的觀念促使下，很多人就算是老家有幾套房子，也會選擇在城市買房。因此很多人并不缺房子。
其二、新出生人口減少，“接盤俠”少了
人口是各行各業發展的必要支撐，房產更是需要人口，但從2021年全國樓市來看，人口出生率和增長率持續走低。2021年全國人口達到了14.12億，相對2020年只增加了48萬人，人口出生率已經連續5年走低。對此有人假設，在每年人口死亡一樣的情況下，我國的人口老齡化正在加速，未來買房人口必然會減少，這對地產行業的打擊是必然的，有人才會有購買力，房價才會上漲。但目前的樓市是房價高，庫存多，買房人減少，未來一旦沒人接受地產，那么整個樓市會發生巨大的變化，樓市發展也會難以為繼。
其三、不敢貸款買房了
根據央行統計數據顯示，居民短期貸款在2021年2月份減少了2911億，同比減少220億；其中居民中長期貸款減少了459億元。為什么雙雙都在減少呢？從表面看問題不嚴重，畢竟2022年1到2月居民新增存款5.12萬億，這些減少的錢不算什么。但在樓市中，這些表現很明顯：居民變得理性，不敢買房，都在觀望不愿意買房了。 但從政策來看，自從2021年10月份以來，開發商貸款恢復之后，地產利好政策不斷，到了2022年3月份，各種“救市”政策：降息、降首付、降利率、貨幣化。貨幣方面，連續兩個月降息，銀行機構不再摳摳索索，開始大批量的貸款，這也導致利息下降；從全國來看，2月份全國103個城市中87個城市利率下調，比如廣州、蘇州降到了4.6%；此外就是降低買房門檻，截止到3月1號，全國有16個城市累計降低收入，比如駐馬店、菏澤等，直接20%首付。鄭州直接開啟了貨幣化安置，重新去走去庫存的道路，由此可見，很多地方都坐不住了。根據以往的經驗來看，這個四個手段一起使用，樓市早就開始回暖了，但實際情況很不樂觀，這么大的動靜，對樓市來說似乎熱度不夠。2月份商品房成交面積減少了27.3%，全國百強房企銷售額普跌40%以上，全國平均房價也跌到了9845元/平米。為什么會出現這種景象呢？很好理解，有的是收入受到了影響，有的是買房計劃被擱置。很多人擔心買房之后會延期，甚至會碰到爛尾樓。越來越多的人似乎想到了一塊，繼續觀望，等樓市回暖再買。其實這種觀點是錯誤的，現在對自住的購房者來說是好機會，房價都在回調，這個時候買房會降低一部分的成本，并且房貸利率一直在下調，這也算是買房的機會。未來，如果樓市回暖之后再買房，那么成本肯定會增加。從樓市情況來看，當樓市真的回暖的時候，意味著房價也開始高了。但這不是說所有的房子都能買，一定要有選擇性。
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